中古物件はローン通らない？我が家が審査で気をつけたポイント

中古物件リノベーションの場合、新築物件を購入する場合とは違う住宅ローンの審査基準が発生します。

物件の耐震性などがローン契約に条件があったり、銀行ごとにローン契約に条件が異なり新築と比べて厳しめの条件を提示され、メインバンクで契約ができなかったり…。

思っていたのと違う！と計画変更を余儀なくされたりします。

また、新築と比べて物件購入以外のお金がかかる場合があります。それも現金での用意が必要です！

中古物件を購入すると決めたら、できるだけ時間に余裕を持って資金計画をよく見直すことをオススメします。

私自身、家を購入しようと思ってから初めて知ったことが多く、家を購入するってすごく大変！というのが正直な感想です。

特に中古物件の場合は、新築物件購入よりハードルが多いので、しっかり調べて計画することが大事です。

中古物件のローン審査：築年数

銀行の住宅ローンを組む際には、収入や就業状態や物件の状態等の事前審査があります。

注意すべきは、中古物件の場合、「築年数」が鍵。

銀行によって条件は異なりますが、「築30年まで」など、条件でひっかかる場合がありますので注意です。

ですから、中古物件を探す時から「築年数」は重要なキーワードになります。

また、中古物件の場合、新築に比べて担保評価額が下がる場合が多いので、借入金額が低くなる事があります。

予定していた住宅ローン金額が借りられない！と慌てないためにも、リノベーション費用等は余裕を持って見積もりして、計画的に審査にのぞみましょう。

中古物件のローン審査：耐震性

中古物件を購入する時に重要なポイントのもう一つは、「耐震性」です。

住宅ローン控除の適用可能条件に「家屋が建築された日からその取得の日までの期間が20年以下であること」という項目があります。

ただし、建築から20年以上経過した住宅でも、「新耐震基準を満たしている住宅」は住宅ローン控除の利用可能です。

新耐震基準とは1981年に施行された基準で、「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7に達する程度の大規模地震でも倒壊は免れる」というものです。

中古物件の場合、まず「築年数」を目安として、対象の物件が過去に補強工事などを行っているかを確認しなければなりません。

また、新耐震基準の適合証明は「耐震基準適合証明書」の取得が必要です。

取得は時間も費用もかかるため、確定申告時期に間に合うように申請しましょう。

中古物件のローン審査：借りる人の状況

新築物件の購入と同様、中古物件でも借りる人の過去5年と現在の借金額、返済状況、残高、遅延の有無などを審査されます。

住宅購入以外のローン支払いがある場合は、すべて返済を終えてから審査しないと、落ちる可能性が高くなります。

特に中古物件の場合は、新築よりも返済期間を短く設定する、ある程度まとまった頭金を用意するなどの「ちゃんと返済できますアピール」が必要です。

それでも大手銀行では通りにくいため、地方銀行や信用金庫などで申請する場合が多いでしょう。

購入諸費用は「現金」で準備が必要

資金計画で忘れてはならないのは、「購入諸費用」です。

ポイントは、現金で用意しておかなければならない事です。

まず間違いなくかかる購入諸費用は、

こういった購入諸費用は、

• 中古マンション　物件価格の5％～8％
• 中古一戸建て　物件価格の6％～10％

と言われています。

また、中古物件の場合は「手付金」が現金で必要になる場合があります。

「手付金」とは、売買契約を結ぶ際、売主に支払う売買代金の一部の事で、契約当日に現金または預金小切手で支払うのが一般的です。

不動産会社に確認を忘れないようにしましょう。

贈与税非課税を利用する

大きな買い物をするのですから、資金調達の方法をいろいろ考えると思います。

私も物件探しをしながら初めて知った、家族からの「贈与」という援助方法をご紹介します。

1年間にもらった財産の合計額が110万円（基礎控除額）以内であれば贈与税はかからない（1月1日から12月31日までの1年間に贈与された財産の合計額に応じて課税される）という 優遇措置があります。

さらに、親や祖父母から住宅取得（購入、新築、増改築等）のための贈与の場合、

• 消費税8％の住宅なら贈与額500万円まで
• 消費税10％なら贈与額1000万円まで

の贈与税が非課税になる特例（一般的な住宅の場合） が設けられています。

つまり、2つの措置を合わせると、最大600万円〜1100万円の贈与税はゼロになるということ！

ただし、あくまで「贈与」が可能な場合に限られます。

可能だったとしても、ご家族と具体的な金額の話し合いをしなければならず、心理的に話しづらい事もあるかと思います。

でも、知ってるか知らないかでは雲泥の差。

家の購入は、大きな金額の買い物になりますので、こういった税制の知識も知っておくのは重要です。

まとめ

中古物件のローン審査で、私が重要なポイントだと感じたのは「築年数・耐震性・借りる人の状況」でした。

このことを知っていると、中古物件を選ぶ基準も変わってきます。

物件を選ぶ際は、リノベーションのしやすさやデザインなどのこだわりだけでなく、住宅ローンの審査に通りやすい物件を探すことをおすすめします。

また、中古物件のリノベーションの場合、国や市町村で行っている減税制度もたくさんあります。条件をよく調べて適用対象に入るかを確認しておきましょう。

自分で判断する自信がないなら、誠実で信頼できる不動産会社やリノベーション会社を作り、相談したり窓口になってもらうと安心ですよ。

自身の知識をフル活用し、さらにプロの力も借りて、「家を買う」というビッグイベントを乗り切りましょう！